Самовольная постройка: проблемы и пути решения

Проблемы самовольного строительства носят актуальный и даже острый характер. Многие граждане хотят на принадлежащем им земельном участке возвести какое-либо строение. Однако не всё так просто – для строительства любого объекта недвижимости необходимо наличие определенных условий. В противном случае постройка может быть признана самовольной.
О самовольном строительстве слышал любой, кто хоть раз задумывался о строительстве своего дома. Информация пестрит всевозможными размышлениями о нарушениях норм строительства, о последствиях этих нарушений. Также встречается много юристов, которые обещают узаконить любой «самострой», и встречаются даже такие, которые утверждают, что узаконить гораздо дешевле и быстрее, чем построить на основании разрешения на строительство. Непосвященному человеку сходу нелегко разобраться с вопросом о самовольном строительстве.
Самовольная постройка – это социальное и правовое явление, возникающее на стыке частных и публичных интересов. С одной стороны, в основе права осуществлять строительство на земельном участке лежит законный частноправовой интерес владельца земельного участка, с другой – правоотношения, связанные с возведением объекта капитального строительства, императивно регламентированы органами публичной власти и находятся под их строгим контролем. Цель норм гражданского права, регулирующих отношения, связанные с самовольным строительством, – обеспечить баланс частных и публичных интересов, защиту фундаментальных конституционных прав собственника, безопасность строительства и защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц.
В связи с необходимостью регулирования отношений, определяющих последствия для указанного вида объектов, Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 222 закрепил понятие «Самовольная постройка» и определил для нее следующие последствия: снос лицом, которое осуществило ее строительство, и признание права собственности, которое позволяет сделать ее объектом гражданского оборота. Гражданский кодекс РФ в ст. 222 указывает, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Причем для признания дома самовольным строительством хватит одного из этих пунктов. Так указанная статья определяет следующий перечень объектов, относящихся к самовольной постройке, – это здание; сооружение; строение и определяет, что именно понимается под строительством по своему усмотрению, а именно возведение, создание названных объектов на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольную постройку можно узаконить.
Признание права собственности на самовольную постройку устанавливается в судебном порядке.
Для узаконения самовольной постройки необходимо, чтобы на день обращения в суд постройка соответствовала параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.
Кроме того, сохранение постройки от сноса возможно только в том случае, если она не нарушает права других лиц и не создает угрозы их жизни и здоровью (чаще всего такими лицами являются соседи).
Лицо, обратившееся в суд, должно являться собственником земельного участка, на котором расположено строение (допускается вариант пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования). Если гражданин арендует участок по договору, то он не вправе требовать признания права собственности на постройку.
Современные цивилисты определяют возведение самовольной постройки как правонарушение. По своей правовой сути самовольная постройка – это гражданское правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Как следует из п. 1 ст. 222 ГК РФ, виновный в данном деянии игнорирует требования закона и иных правовых актов или при землеотводе (строит на участке, не предназначенном для этих целей), или при подготовке к строительству (не получает необходимые разрешения), или в процессе самого строительства (не придерживается строительных и градостроительных норм и правил).
По общему правилу, нелегальные объекты недвижимости подлежат сносу, который осуществляется только в судебном порядке, что базируется на положениях ст. 35 Конституции РФ, согласно которому «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».
Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Таким образом, снос самовольной постройки – это не что иное как санкция за правонарушение.
При этом все перечисленное не исключает наложение штрафов, и даже неоднократных, в случае повторных нарушений.
Вывод. Для индивидуального дома – диагноз «самострой» – неприятен прежде всего тем, что его будет невозможно ввести в эксплуатацию, оформить, зарегистрировать и продать по стандартным, предусмотренным законом схемам.
На практике очень часто встречается ситуация. Человек строит пристройку к дому, чтобы подвести туда газ, не задумываясь о необходимости получения разрешения. Слушая советы «добрых» друзей или соседей – «строй, потом оформишь», он вкладывает немалые средства в строительство, порой строя как попало, приходит за техническими условиями на газ и в перечне необходимых документов видит разрешение на строительство пристройки. Он обращается за выдачей разрешения, ему обоснованно и абсолютно правильно отказывают. И начинаются мытарства и скитания. А ведь всему виной банальная безалаберность и русское «авось». Что же необходимо для получения разрешения на строительство.
В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления (отдел по строительству, архитектуре и градостроительству – р.п.Новониколаевский, ул. Народная, 77, тел. 6-11-88, 6-11-37, каб. 35, 45) непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления в течение семи дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;
2) проводит проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;
3) выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Разрешение на строительство (реконструкцию) индивидуального жилого дома выдается на десять лет.
Таким образом, прежде чем строить, даже на земельном участке, находящимся в праве пользования, необходимо получить разрешение на строительство. Будьте ответственными за созданное вами.

А. Просвиров,  начальник отдела  по строительству,
архитектуре  и градостроительству  администрации Новониколаевского муниципального района.