ООО «Новониколаевское ЖКХ»: вопросы, требующие ответа

ООО «Новониколаевское ЖКХ» в силу правового статуса юридического лица и положений об уставной деятельности с 2008 года является управляющей организацией, агентом, в связи с чем от своего имени, но по заданию собственников, за их счет и счет иных лиц, пользующихся жильем на законных основаниях, оказывает услуги по управлению имуществом 65 многоквартирных домов на территории Новониколаевского городского поселения.
Какие меры ЖКХ принимает по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания и пользования помещениями, общим имуществом в интересах всех собственников? На вопрос корреспондента «Вестника» отвечает директор управляющей компании Сергей Алескерович Шабанов.

Поскольку тариф на оказание услуг по управлению и обслуживанию МКД с 2014 года оставался неизменным, а существующее изменение цен на различные строительные материалы, топливо, инструменты, энергоресурсы негативно сказывается на экономике организации, при этом действующее жилищное законодательство ужесточает требование к мероприятиям по обслуживанию и содержанию МКД, в данный момент управляющая компания занимается вопросом приведения в соответствие ценовых нормативов, после чего по жилищному законодательству новый тариф будет согласован с собственниками МКД.
Необходимость выполнения работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется управляющей организацией и согласовывается с собственниками жилья. При решении вопроса о необходимости проведения каких-либо работ согласовывается необходимый объем по ремонту, а именно: общая стоимость материалов и работ; сроки проведения ремонта; порядок оплаты; распределение затрат, понесенных на ремонт по каждой квартире, по времени внесения в квитанции по текущим платежам, сроки возмещения расходов; прочие условия.
В соответствии с договорами управления многоквартирного дома, в зависимости от его категории, установлен тариф с ежемесячной оплатой собственниками с учетом занимаемой площади помещения.
В настоящее время управляющей организацией продлены, а в большей части перезаключены договоры управления многоквартирными домами. Их срок действия установлен до 1.01.2020 г.
При решении вопроса тарифов по оплате коммунальных услуг на новый период управляющая организация не изменила сложившиеся тарифы, установленные еще с 2014 г., и осуществляет свою работу исходя из этих размеров. В настоящее время в связи с истечением длительного периода с момента определения данного размера назрел вопрос принятия мер по увеличению размера тарифа – на основании растущей инфляции, изменения прожиточного минимума, изменении размера минимальной оплаты труда и др.
Длительное непогашение задолженности в полном объеме как в добровольном порядке, так и при взыскании задолженности в судебном порядке сказывается на нормальном функционировании организации, ограничивает возможности по принятию мер управления домами.
Многие собственники жилья ошибочно полагают, что раз они платят за коммунальные услуги, то на эти средства управляющая компания должна выполнять все виды текущих ремонтов по дому. На самом деле в тарифе заложена только стоимость необходимых по минимальному перечню работ, осуществляемых работниками, а также налоги и накладные расходы. Те материалы, которые необходимы для проведения ремонтных работ, согласовываются с собственниками и оплачиваются ими дополнительными средствами.
Длительное удержание тарифа на низком уровне и постоянный рост цен привели к снижению доходов компании, а следовательно, к постоянному сокращению численности работников и невозможности выполнения в полном объеме функции управления.
Назрел вопрос увеличения тарифов. Этот вопрос в настоящее время изучается в управлении компании и в дальнейшем будет согласовываться с собственниками многоквартирных домов на общих собраниях.
Силами имеющихся работников за 2017 год была проведена работа по замене полностью изношенных водопроводных, канализационных стояков. Эта работа проведена в среднем на каждом втором многоквартирном доме. Наряду с этим налажена работа по изготовлению и монтажу металлических входных дверей. За год установлена 21 дверь на 11 домах на общую сумму 246 тыс. руб. Намеченные работы будут продолжены в текущем году.
* * *
Тему большой задолженности за жилищно-коммунальные услуги, а также о предпринимаемых мерах по взысканию долгов с неплательщиков комментирует юрист ООО «Новониколаевское ЖКХ» Николай Евгеньевич Кичигин:
– Наше предприятие, являясь управляющей организацией, в большей части перезаключило договоры управления многоквартирными домами. Новые договоры заключены со сроком действия на последующие три года – до 1 января 2020 года. По ряду домов, в связи с пассивностью собственников жилых и нежилых помещений, а именно – игнорирование перезаключения, отсутствие жильцов, нежелание участия в решении вопросов дальнейшего осуществления управления многоквартирным домом, представления интересов собственников на согласованных условиях, срок действия ранее заключенных в 2014 году договоров продлен на тот же срок.
В связи с перезаключением и продлением сроков действия договоров управляющей организацией постоянно проводится работа по актуализации сведений о собственниках жилых и нежилых помещений. В ходе данных мероприятий выявляются факты изменений фактических собственников. В силу жизненных ситуаций прежние собственники квартир, реализуя принадлежащее им жилое помещение, не ставят об этом в известность ООО «Новониколаевское ЖКХ», а новые жильцы не представляют достоверные сведения о приобретении. В связи с этим проявляются несоответствия сведений о реальных собственниках и имеющихся сведений в управляющей организации. В силу законов жизни имеет место смерть собственников и переоформление недвижимости на наследников. Однако своевременно новыми собственниками эти сведения также не предоставляются. Или же при получении свидетельства о праве на наследство они не осуществляют должную регистрацию недвижимости на свое имя с предоставлением сведений в ЖКХ.
Кроме того, в силу жизненных обстоятельств собственники жилых помещений отсутствуют длительное время по месту нахождения данной собственности в связи с выездом на работу в другой регион, постоянного места жительства по другому месту. В силу этих и других причин собственниками своевременно не осуществляются текущие платежи.
Бывают случаи предоставления собственниками жилья квартир в пользование другим лицам – квартирантам, на которых возлагаются обязательства оплаты текущих платежей. При наличии задолженности свыше трех периодов (трех месяцев, так как платеж должен осуществляться ежемесячно) управляющая организация имеет право на взыскание образовавшейся задолженности в принудительном порядке посредством обращения в судебные органы.
К сожалению, имеется много фактов полного игнорирования со стороны собственников помещений в многоквартирных домах обязательств по оплате ежемесячных платежей – стоимости полученных коммунальных услуг. Так, по итогам деятельности управляющей организации за последние десять лет дебиторская задолженность на 1.01.2018 г. – задолженность граждан по оплате коммунальных платежей – составляет около 8,5 млн руб.
Кроме того, жильцы ежемесячно не доплачивают начисленные платежи. К примеру, за декабрь 2017 г. ЖКХ было начислено к подлежащей оплате 868137,65 руб., а проплачено гражданами – 816019,63 руб. То есть ежемесячная недоплата потребителями коммунальных услуг, как правило, составляет не менее 50 тыс. руб.
В связи с этим управляющей организацией принимаются большие усилия по разрешению данных вопросов. В первую очередь – выявление и признание собственником-должником своей задолженности и добровольного погашения образовавшейся задолженности. Возможными мерами устанавливаются личности данных собственников, осуществляется сбор документов, подтверждающих право собственности на квартиру, помещение. При неурегулировании вопросов принятия мер по добровольному погашению задолженности – оформление документов по рассрочке погашения, по отсрочке имеющейся задолженности, определении ежемесячных оплат сверх начисленных текущих платежей, уклонении от согласования действий – юридической службой ЖКХ подготавливается пакет документов и направляется в судебные инстанции для принудительного взыскания задолженности.
Сейчас в соответствии с действующим законодательством задолженность по коммунальным платежам возможна к взысканию посредством процедуры приказного производства. Заявление о выдаче судебного приказа подается мировому судье – судебный участок №41 – вне зависимости от суммы задолженности. Мировой судья выносит судебные приказы без судебного разбирательства и вызова сторон, сами требования разрешаются по представленным взыскателем – ООО «Новониколаевское ЖКХ» – письменным доказательствам, после чего судья высылает копию приказа должнику для сведения и возможности представить возражения его оспаривания. В этом случае ЖКХ имеет право обращения и обращается в федеральный суд для рассмотрения исковых требований по взысканию долга.
За 2017 год в принудительном порядке по обращению в судебные инстанции в пользу ООО «Новониколаевское ЖКХ» было взыскано более 2 млн 500 тыс. руб. Ответчиками по делу явились более 40 совладельцев или нанимателей по договору социального найма жилых помещений – квартир.
Задолженность к взысканию распределяется на собственников в зависимости от доли владения недвижимостью (1/2, 1/4 доли квартиры) или в солидарном порядке. Работа по взысканию задолженности осуществляется постоянно. Большая помощь в этой работе для уменьшения дебиторской задолженности была бы со стороны собственников многоквартирных домов в предоставлении сведений об отсутствующих, проживающих в другой местности, наличии родственников этих собственников, через которых можно найти хозяина квартиры, тем более, если он злостный должник. Поэтому управляющая организация всегда готова принять данную помощь, принять к сведению возможную к использованию информацию.
Длительное непогашение в полном объеме как в добровольном порядке, так и при взыскании задолженности в судебном порядке сказывается на нормальном функционировании организации, ограничивает возможности по принятию оперативных мер по управлению многоквартирными домами.
Для решения возникающих проблем, деловых контактов ООО «Новониколаевское ЖКХ» всегда отрыто для всех собственников помещений или проживающих по каким-либо основаниям и пользующихся жильем в обслуживаемых многоквартирных домах.

Подготовила О. Власова.